Si conferma che il contratto è una concessione con trasferimento del rischio operativo al concessionario; la controprestazione consiste nel diritto di gestione e sfruttamento economico dei servizi. L’offerta deve includere un Piano Economico‑Finanziario (PEF) asseverato, sul quale la Commissione effettua la verifica di adeguatezza e sostenibilità ai sensi del Codice. L’offerta tecnica non può comportare alcun maggior onere a carico della stazione appaltante.

Spese di gestione della struttura rientrano integralmente nella gestione del concessionario e devono essere ricomprese e giustificate nel PEF asseverato; non sono previsti rimborsi o prezzi unitari a carico della S.A.. Le prestazioni oggetto di gestione comprendono, tra l’altro, assistenza agli ospiti, refezione, pulizia/sanificazione, lavanderia/guardaroba, forniture e attività amministrative, con servizio continuativo 365 giorni/anno.

Spese per materiali e prodotti di pulizia: trattandosi di prestazioni incluse nell’oggetto della concessione, i relativi materiali/costi sono oneri del concessionario e vanno valorizzati nel PEF; non è previsto un quadro prezzi della S.A..

Spese di manutenzione ordinaria: sono a carico del concessionario e sono oggetto di proposta tecnica valutata ai criteri D1 (manutenzione ordinaria) e D2 (straordinaria), da pianificare e valorizzare nel PEF.

Consumi e costi dell’acqua: negli atti di gara non sono riportati dati storici o stime analitiche specifiche per il consumo idrico; la determinazione della relativa voce di costo è rimessa alla stima imprenditoriale dell’offerente e all’equilibrio del PEF in ragione del trasferimento del rischio operativo. Si ricorda il sopralluogo obbligatorio, funzionale a una corretta formulazione dell’offerta; attestazione rilasciata dal Comune di Fiuggi, da allegare in busta amministrativa.

Valore stimato quinquennale: incassi € 3.009.000, costi € 2.707.572,80 (inclusi oneri sicurezza DUVRI complessivi € 10.065), utile stimato € 301.427,20.
Canone base annuo a rialzo: € 36.000 oltre IVA; oneri da interferenze non soggetti a rialzo: € 2.013/anno.
Costi manodopera indicati dalla S.A. (non ribassabili salvo le condizioni di legge): € 1.483.954,20 sul quinquennio.
Durata: 60 mesi; capienza attuale 37 ospiti; servizio continuativo 365 giorni/anno.

Resta fermo l’obbligo di presentare un PEF asseverato che dimostri l’adeguatezza e la sostenibilità dell’offerta in coerenza con l’allocazione del rischio operativo.

Con riferimento al quesito integrativo pervenuto, si conferma quanto già chiarito in risposta alla FAQ precedente e si forniscono i seguenti elementi aggiuntivi. Si ribadisce in via preliminare che il contratto de quo costituisce una concessione di servizi ai sensi dell’art. 177 del D.Lgs. 36/2023, con integrale trasferimento del rischio operativo al concessionario. Ne consegue che la determinazione e la stima dei costi gestionali sono rimesse alla valutazione imprenditoriale dell’offerente, il quale è tenuto a presentare un Piano Economico-Finanziario asseverato, verificato dalla Commissione in termini di adeguatezza e sostenibilità ai sensi dell’art. 185 del Codice. L’offerta tecnica non può comportare alcun maggior onere a carico della stazione appaltante.

Tutti i costi di gestione — ivi compresi, a titolo esemplificativo, la formazione obbligatoria del personale, le attrezzature e i materiali per l’assistenza, le assicurazioni, i costi amministrativi e ogni ulteriore onere connesso all’erogazione del servizio — sono da intendersi integralmente a carico del concessionario. Tali voci non risultano disaggregate nel quadro economico pubblicato, in quanto, per la struttura giuridica della concessione, spetta all’offerente stimarle e includerle nel PEF asseverato ai fini della dimostrazione della sostenibilità dell’offerta.

Si precisa, in particolare, che: - il piano di formazione del personale è oggetto di specifica valutazione tecnica (criterio C2), con punteggio massimo 2 punti, suddiviso per anni di concessione a decorrere dal primo anno di gestione; - l’oggetto della concessione include programmazione, documentazione e verifica dei servizi, formazione del personale e raccordo con famiglie e servizi territoriali, servizio continuativo 365 giorni/anno

Il contratto è una concessione di servizi con trasferimento del rischio operativo al concessionario; ciò implica la necessità di dimostrare l’equilibrio economico‑finanziario dell’operazione mediante un idoneo piano, in coerenza con l’art. 177 del D.Lgs. 31 marzo 2023, n. 36 e con quanto già esplicitato negli atti di gara.

Il PEF asseverato è espressamente previsto dal Disciplinare

Contrariamente a quanto rappresentato, il PEF asseverato è espressamente richiesto dal Disciplinare tra i documenti dell’Offerta Tecnica (Busta B): “Piano Economico Finanziario asseverato, riferito alla gestione del servizio in concessione, contenente anche i costi della manodopera e quelli aziendali relativi alla salute e alla sicurezza”. La Commissione giudicatrice ne verifica l’adeguatezza e sostenibilità ai sensi del Codice.

Le FAQ hanno solo ribadito la natura concessoria con integrale trasferimento del rischio operativo e la conseguente necessità del PEF asseverato; non vi è alcuna modifica o integrazione del Disciplinare. La richiesta del PEF discende sia dagli atti di gara, sia dal quadro normativo (art. 177 D.Lgs. 36/2023), e la verifica del PEF è richiamata anche nei chiarimenti con rinvio all’art. 185 del Codice per l’esame di adeguatezza/sostenibilità.

Offerta economica: rimane il “Modello Offerta Economica” a rialzo

L’Offerta Economica resta strutturata come offerta al rialzo percentuale sul canone base annuo di € 36.000 oltre IVA, tramite il relativo Modello Offerta Economica; non è alterato il meccanismo di aggiudicazione economica previsto dal Disciplinare. Restano ferme le regole sui costi della manodopera non ribassabili (salve le condizioni di legge) e sul loro trattamento ai fini del calcolo del rialzo, come precisato negli atti di gara.

Indicazioni operative per i concorrenti

- Inserire in Busta B – Offerta Tecnica il PEF asseverato con l’evidenza dei costi (manodopera, salute e sicurezza), consapevoli che sarà oggetto di verifica di adeguatezza e sostenibilità.
- Compilare in Busta C – Offerta Economica il “Modello Offerta Economica” con il rialzo percentuale sul canone base.
- Tenere conto che la congruità dell’offerta, anche alla luce del PEF, potrà essere verificata ai sensi dell’art. 110 del Codice.

In conclusione, l’obbligo di presentare il PEF asseverato è già previsto dal Disciplinare e i chiarimenti non costituiscono una modifica, ma una precisazione coerente con la disciplina delle concessioni e con il trasferimento del rischio operativo ex art. 177 D.Lgs. 36/2023.

Sul contenuto del PEF in Busta B
La Stazione Appaltante precisa che il PEF in Busta B non deve riportare il “canone di concessione offerto” né altri valori direttamente coincidenti con gli elementi dell’Offerta economica (rialzo), che sono propri della Busta C secondo la lex specialis.
Il PEF è richiesto per la verifica della sostenibilità ex art. 185, non per anticipare l’offerta di prezzo.

Su omissione/oscuramento di componenti economiche nel PEF
Le componenti idonee a rendere desumibile il canone offerto possono essere:
omesse; oppure rappresentate in forma parametrica (es. variabile “canone offerto”) senza indicazione numerica, fermo l’obbligo di asseverazione e la complessiva coerenza e sostenibilità del PEF.
Resta ferma la disciplina sui segreti tecnici/commerciali ai fini dell’accesso, con deposito di versione oscurata e motivazione; le decisioni sull’oscuramento sono comunicate con l’aggiudicazione ed impugnabili ex art. 116 c.p.a..

Cautele procedurali per la segretezza dell’Offerta economica
La Busta C rimane chiusa e inaccessibile fino alla fase economica; la Commissione valuta l’Offerta tecnica in seduta riservata, nel rispetto delle garanzie di segretezza della PAD.

Ragioni della richiesta dei costi (manodopera/sicurezza) in Busta B e in Busta C
In Busta B, i costi servono alla verifica di sostenibilità del PEF (equilibrio economico-finanziario del rapporto concessorio).
In Busta C, la separata indicazione è richiesta dalla lex specialis in coerenza con gli obblighi del Codice (tutela della manodopera e verifiche di anomalia).

In conclusione

1. Strutturare il PEF asseverato in modo da: esporre gli elementi funzionali alla sostenibilità; utilizzare, per le variabili di prezzo, assunzioni parametriche senza valori numerici; indicare i costi della manodopera e i costi aziendali per la sicurezza come richiesto dalla Busta B.
2. Indicare esclusivamente nella Busta C il rialzo sul canone e gli importi richiesti per l’offerta economica.
Con le cautele sopra indicate si assicura la segretezza dell’Offerta economica e, al contempo, la piena valutazione della sostenibilità del PEF nella fase tecnica, in aderenza alla lex specialis e all’art. 185 D.Lgs. 36/2023.
La Commissione valuta l’Offerta Tecnica priva di elementi economici. La verifica di adeguatezza e sostenibilità del PEF avviene successivamente e prima dell’attribuzione del punteggio economico.

L’inserimento in Busta Tecnica di elementi economici o finanziari vietati comporta, secondo quanto previsto dalla lex specialis, la non valutazione dei contenuti e l’esclusione, per violazione del divieto di commistione tecnica-economica

Si informano tutti i soggetti interessati che la presa visione dei luoghi (sopralluogo) per il procedimento in oggetto avverrà esclusivamente previa prenotazione e comunicazione formale inviando una comunicazione a mezzo PEC all'indirizzo istituzionale del Comune di Fiuggi:info@pec.comune.fiuggi.fr.it

In caso di difformità tra Capitolato Speciale e Disciplinare sui requisiti di partecipazione, occorre fare riferimento, alle regole di partecipazione contenute nel Disciplinare.

L’importo stimato della concessione (€ 3.009.000,00) è un valore previsionale di incassi dell’arco di 60 mesi e non equivale, di per sé, alla “retta attuale” pagata dagli ospiti; la concessione trasferisce il rischio operativo al concessionario, che è remunerato dal diritto di gestione e di sfruttamento economico dei servizi, il che conferma la natura stimata (e non vincolante) del valore ai fini di gara. Pertanto, la retta attualmente applicata agli ospiti non risulta fissata né resa nel Disciplinare.
A mero titolo ricognitivo, dividendo gli incassi stimati sul quinquennio per la durata (60 mesi) e per la capienza attuale (37 ospiti), si ottiene una “retta pro‑capite implicita” di circa € 1.356/mese (3.009.000 / 60 / 37), calcolo che presuppone occupazione piena e costante e che non descrive né sostituisce la retta effettivamente praticata. Tale valore ha carattere puramente indicativo e non costituisce la “retta attuale”



… “A titolo di garantire una corretta informazione e per meglio formulare l’offerta tecnico-
economica, si precisa che la media della frequenza degli ultimi anni è di: nr. 32 Ospiti a mese, per 12
mesi.”
Si precisa altresì che il “Quadro Economico”, dei ricavi e dei costi della società Concessionaria, è
stato formulato calcolando la massima ricettività della Casa di Riposo.

Quesito 1 – CCNL applicato e specifica del costo della manodopera

Risposta. La base di gara è stata determinata applicando il “CCNL Cooperative Sociali – Settore Socio-Sanitario Assistenziale-Educativo”. I costi della manodopera inclusi nella base sono stati quantificati tenendo conto delle tabelle vigenti del Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali per il CCNL di riferimento e per l’area territoriale competente.

Ai sensi dell’art. 41, comma 14, del d.lgs. 36/2023, i costi della manodopera non sono ribassabili, fatti salvi i casi e le giustificazioni espressamente previsti dalla medesima disposizione.

Come già indicato nel Disciplinare di gara, i costi della manodopera ammontano a Euro 1.483.954,20 per il quinquennio. Gli oneri per la sicurezza da interferenze, non soggetti a ribasso, ammontano a Euro 10.065,00.

Quesito 2– Trasferimento del rischio operativo, art. 11 Capitolato, adeguamento canone e rette

Risposta. La procedura configura una concessione con trasferimento del rischio operativo al concessionario, in conformità all’art. 177 del d.lgs. 36/2023. La controprestazione è costituita dal diritto di gestione e di sfruttamento economico dei servizi, fermo il canone di concessione offerto. Il Disciplinare prevede un canone annuo posto a base di gara a rialzo pari a Euro 36.000,00, oltre IVA. Non è previsto dal Disciplinare un meccanismo di indicizzazione automatica del canone “dal secondo anno”. Eventuali aggiornamenti o adeguamenti del canone potranno intervenire esclusivamente nei casi e nei limiti espressamente stabiliti dall’art. 11 del Capitolato speciale e dallo schema di contratto, cui si rinvia. In assenza di una specifica previsione contrattuale, non sono ammessi adeguamenti unilaterali. Le modalità di determinazione delle rette e gli eventuali aggiornamenti sono disciplinati dall’art. 11 del Capitolato speciale e dagli atti tariffari del Comune. Non è ammesso alcun incremento unilaterale da parte dell’operatore economico al di fuori di quanto previsto dal Capitolato e dagli atti dell’Ente. La sostenibilità economico-finanziaria della concessione è garantita, in sede di gara, mediante la presentazione del Piano Economico-Finanziario (PEF) asseverato. Il PEF deve evidenziare la coerenza tra i ricavi previsti — incluse le rette e le ulteriori entrate ammesse — e i costi di gestione, inclusi manodopera, servizi ausiliari, forniture, sicurezza e ogni altro onere connesso, tenendo conto del canone offerto e dei vincoli di qualità e continuità del servizio.

La Commissione giudicatrice verifica l’adeguatezza e la sostenibilità del PEF ai sensi del Codice dei contratti pubblici. Eventuali strumenti di riequilibrio dell’equilibrio economico-finanziario operano esclusivamente nei casi e con i presupposti previsti dalla legge e dalla disciplina contrattuale e non possono essere invocati con riferimento alla fisiologia gestionale o a mere scelte imprenditoriali.

Ai sensi dell’art. 41 del d.lgs. 31 marzo 2023, n. 36, i costi della manodopera devono essere considerati sulla base dei minimi salariali retributivi come risultanti dalle tabelle del Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali, con riferimento al contratto collettivo applicabile; la non ribassabilità dei costi della manodopera è fatta salva la possibilità di giustificazione in caso di più efficiente organizzazione aziendale o condizioni fiscali/contributive di maggior favore, purché senza penalizzazioni per la manodopera.

L’art. 108 del d.lgs. 36/2023 richiede l’indicazione, in offerta, dei costi della manodopera e dei costi aziendali relativi alla sicurezza.

L’art. 110 del d.lgs. 36/2023 prevede l’esclusione delle offerte che, per la componente lavoro, risultino inferiori ai minimi salariali tabellari; la stazione appaltante valuta comunque la congruità, serietà, sostenibilità e realizzabilità dell’offerta, anche alla luce dei costi dichiarati.

Per le concessioni, l’art. 185 del d.lgs. 36/2023 stabilisce che la commissione verifica, prima dell’attribuzione del punteggio economico, l’adeguatezza e la sostenibilità del Piano Economico-Finanziario (PEF).

Il disciplinare della procedura: individua il CCNL Cooperative Sociali – Settore Socio-Sanitario Assistenziale-Educativo quale contratto applicabile; indica l’importo dei costi della manodopera compresi nella base di gara; ribadisce la non ribassabilità dei costi della manodopera salvo le giustificazioni consentite; impone l’indicazione in offerta dei costi della manodopera e dei costi aziendali per la sicurezza; prevede la verifica della congruità dei costi/PEF e del rispetto dei minimi salariali.
Il Q.E. assolve a una funzione di stima ex ante dei costi da porre a base di gara e di trasparenza contabile: non sostituisce né modifica i minimi tabellari del CCNL applicabile e delle tabelle ministeriali, che restano vincolanti ai fini dell’offerta.

Le voci del Q.E. riferite al “costo annuo” per profilo professionale non fissano “tariffe orarie” vincolanti. La divisione aritmetica del costo annuo per un numero standard di ore non restituisce il “costo orario aziendale” ai fini di gara, poiché quest’ultimo deve considerare, fra l’altro: incidenze di ferie e festività, permessi/ROL, TFR, 13ª mensilità, sostituzioni, indennità e maggiorazioni contrattuali (es. turnazioni), oneri contributivi e assicurativi, nonché la differenza tra ore contrattuali e ore effettivamente produttive.

Ne consegue che eventuali valori orari ricavati per mera divisione matematica non sono parametro vincolante né indice, di per sé, di antieconomicità: la verifica avviene in concreto sul rispetto dei minimi e sulla sostenibilità complessiva del PEF.
In sede di offerta, gli operatori indicano i propri costi della manodopera e i costi aziendali per la sicurezza, conformi almeno ai minimi tabellari CCNL applicabile, presentando un PEF asseverato coerente e sostenibile.

Scostamenti rispetto alle stime del Q.E. sono ammissibili purché adeguatamente giustificati (es. efficienze organizzative, economie di scala, condizioni contributive/fiscali di maggior favore) e comunque senza pregiudizio dei minimi salariali.

La stazione appaltante, con il supporto della Commissione, verificherà la congruità dei costi della manodopera, il rispetto dei minimi tabellari e l’adeguatezza sostenibilità del PEF; ove necessario, saranno richieste giustificazioni ai sensi dell’art. 110 del Codice.

In conclusione Si conferma che i costi della manodopera sono compresi nella base di gara e non sono ribassabili nella sostanza, salva la possibilità di giustificazione senza pregiudizio per i lavoratori; le “tariffe orarie” non sono fissate dal Q.E., che ha valore estimativo; in offerta devono essere indicati i costi della manodopera e gli oneri aziendali di sicurezza, nel rispetto dei minimi tabellari; la verifica avverrà sul rispetto dei minimi, sulla sostenibilità del PEF e sull’eventuale anomalia.

IN ALLEGATO RISCONTRO AL QUESITO

retta.pdf SHA-256: 535ca4b17f5559b71db2cedfbe0a6898ca1c6cfb55d2821e90052d4239271bbf 24/08/2026 13:34

547.13 kB

In riscontro al quesito, si precisa che il CCNL applicato è il CCNL Cooperative Sociali – Settore socio‑sanitario assistenziale‑educativo. Ai fini della stima dei costi della manodopera e della formazione della base economica di gara, l’Ente concedente ha assunto a riferimento le tabelle del costo medio orario del lavoro approvate con il Decreto del Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali 14 giugno 2024, n. 30 (“Determinazione del costo medio orario del lavoro per i lavoratori delle cooperative del settore socio‑sanitario‑assistenziale‑educativo e di inserimento lavorativo”), con decorrenze successive connesse al rinnovo contrattuale (febbraio 2024; ottobre 2024; gennaio 2025; settembre 2025; ottobre 2025; gennaio 2026).

Si richiama, inoltre, che i costi della manodopera non sono ribassabili se non nelle ipotesi di cui all’art. 41, comma 14, d.lgs. 36/2023, come già indicato negli atti di gara

Non si condivide il presupposto interpretativo da cui muove l’osservazione. La risposta al Quesito n. 9 non ha affermato che il costo della manodopera stimato nel Quadro Economico sia “privo” di voci obbligatorie quali TFR, mensilità aggiuntive, ferie, permessi, sostituzioni, indennità e maggiorazioni contrattuali. Essa ha chiarito, invece, che le voci di costo annuo per profilo professionale contenute nel Q.E. non integrano tariffe orarie aziendali vincolanti e che una loro mera ripartizione aritmetica su un numero standard di ore non consente di ricostruire il costo orario effettivo, il quale richiede di considerare le specifiche incidenze organizzative e contrattuali proprie di ciascun operatore economico.

Il disciplinare individua espressamente i costi della manodopera per l’intera durata della concessione in € 1.483.954,20, pari a € 296.790,84 annui, precisando che essi sono stati calcolati sulla base delle retribuzioni previste dal CCNL Cooperative Sociali – Settore Socio-Sanitario Assistenziale-Educativo, applicabile al personale impiegato nel servizio. Tale dato costituisce la stima posta a base della procedura, ma non predetermina né sostituisce il costo aziendale concretamente sostenuto dal singolo concorrente, che dipende dall’organizzazione proposta, dalla composizione dell’organico, dalla turnazione, dalle sostituzioni, dalle condizioni contributive e dagli ulteriori elementi propri dell’impresa.

Ne consegue che la circostanza per cui un operatore, nel predisporre il proprio PEF, valorizzi autonomamente le predette componenti non dimostra, di per sé, alcuna omissione nel Q.E., né consente di desumere che l’utile stimato debba essere destinato alla loro integrale copertura. Il Q.E. ha funzione estimativa e programmatoria, mentre il PEF asseverato rappresenta lo strumento attraverso cui ciascun concorrente dimostra la concreta sostenibilità della propria proposta economico-gestionale.

Resta fermo che l’operatore economico deve indicare nella propria offerta i costi della manodopera e gli oneri aziendali della sicurezza; tali costi devono rispettare i minimi salariali inderogabili applicabili. Il mancato rispetto di tali minimi non è suscettibile di giustificazione e comporta l’esclusione dell’offerta.

Qualora i costi della manodopera dichiarati siano inferiori alla stima della stazione appaltante, ciò non determina automaticamente l’esclusione, ma impone la verifica di congruità: il concorrente dovrà comprovare che l’eventuale scostamento deriva da una più efficiente organizzazione aziendale o da condizioni contributive e fiscali di maggior favore, senza pregiudizio per i lavoratori.

Pertanto, non risulta corretto affermare che gli atti di gara abbiano stimato la convenienza della concessione omettendo, per definizione, componenti obbligatorie del costo del lavoro. Le stime del Q.E. non costituiscono tariffe aziendali immutabili né vincolano il concorrente nella costruzione del proprio PEF; esse devono essere lette unitamente all’obbligo, gravante su ciascun operatore, di formulare un’offerta seria, completa, sostenibile e rispettosa dei minimi retributivi.

QUOTA OPERATORE ECONOMICO
Uguale o maggiore a € 1.000.000 e inferiore a € 5.000.000

€ 165,00